本报记者 张晓玲 深圳报道
深圳k8凯发借2012年上海拿地一战成名，2013年又百亿抢占一线城市地王。由一匹行业黑马接近高富帅。该公司提供的数据显示，2008~2013年公司年均复合增长率达48%。
复杂的融资结构在支撑这种扩张速度。2013年以来，凯发的找钱之旅可谓充满了艰辛和博弈，信托、基金、海外发债、票据、合作融资等，均有涉猎，堪称在楼市不确定时期内成长型房企的样本。
2014年2月下旬，杭州楼盘降价、兴业银行暂停部分房贷业务，中国楼市被悲观的氛围笼罩，开发商的融资通道进一步调整。凯发们的未来又将如何？
更便宜的信托融资
开发商找钱的路途从去年便已经开始。21世纪经济报道了解到，除了万科、保利等位列各家银行总行级客户之列的大型公司以及央企之外，其他房企要获得低成本的银行贷款很难，因此夹层融资、地产信托、基金子公司、私募基金、海外发债等通道在2013年被广泛使用。
凯发并不在这些总行级客户之列。由于在2012年急速转回一二线城市拿地，到2012年底，凯发净负债率高达82.4%，借款成本总额16.41亿元，营业收入为119.76亿元，借款成本占其营收比例达到13.7%。
因此，融资、寻找便宜的钱就成为2013年迫切的需要。接近凯发财务部门的人士说，房地产信托是凯发较为看重的融资方式，在2013年也发行了不少。
信托融资早已不是新闻，问题是怎样压缩资金成本。据21世纪经济报道记者不完全统计，凯发去年曾进行了数笔房地产信托融资，用于杭州等项目的开发，总计金额数十亿元。
其中与中融信托合作最多。如杭州君汇上品项目与中融信托合作建立一款逾6亿元、2年期集合资金信托计划，预期收益率在10%左右；中融信托-凯发成都太阳城集合信托计划发行规模7.5亿元 用于成都青羊区太阳城项目的开发建设，预期收益率在9%左右。
上述两款信托的预期收益率，比凯发在2012年发行的中融上海金湾房地产信托9.5%+浮动收益、2011年发行的四川信托营口桂芳园信托9%-11.5%的预期收益率明显要低，显示开发商议价能力增强。
不过，双方合作时中融信托在项目风控上的设置更为强势。以成都太阳城项目为例，在信托层面采用优先次级分层结构，优先级信托规模和次级信托规模的比例不超过2：1，次级由凯发认购，次级信托利益为全部优先级信托资金本金和收益提供保障；信托计划有权处置100%项目公司股权。
海外融资力图期限置换
事实上，海外发债、票据融资才是2013年凯发的重头戏。作为一家在港上市公司，凯发拥有海外融资优势，但在2013年之前，凯发在香港资本市场上的评级并不高，导致融资成本居高不下。
2013年初，凯发发行了一笔2020年到期的5亿美元优先票据，年利率为10.25%。公司透露，当时发行债券所得90%以上用于预付其2010、2011年发行、将于2014年到期的两笔海外债务。
当时是海外发债机会窗口，我们想把一些短期的、高利率的债务替换掉，凯发相关人士对记者说，当时管理层觉得公司海外债务偿还期过于集中，且前两年融资的利息过高，为减少财务风险，公司接受了投行人士的建议，开始调整债务结构、减少短期负债。
接下来的3月19日，凯发再发行一笔2018年到期5.5亿美元、利率8.875%的优先票据；4月22日，发行一笔2016年到期18亿人民币、利率为6.875%的优先票据。其中3月份部分发行所得用于偿还部分2015年到期、利率为13.5%的美元债券。
这两笔票据融资的利率大大降低。这得益于凯发2012年快速转战一二线城市，以及靓丽的销售业绩。2012年，凯发在易居中国房企排行中首次进入前20，排名17。
在3月份发债之后，标普将凯发评级展望由负面调整至稳定，将其债务评级由cnBB-上调至cnBB，并确认该公司B+的长期企业信用评级。
标普指出，上述评级反映了凯发较高的杠杆水平和缺乏一致的财务管理纪录；但该公司大规模且低成本的土地储备，在深圳和广东市场树立的市场地位，缓解了上述劣势。
2013年通过发行海外债，负债率下降了20.3个百分点至62.1%。整体融资成本从10.2%降低至8.1%，债务期限从2.2年延长至3.7年。 k8凯发副主席谭礼宁说。
这也使得凯发有底气在土地市场大手笔圈地。2013年，凯发在上海、广州、深圳以及杭州等一二线城市相继拿下32幅地块，支付地价款高达141.2亿元，平均土地成本约为4539元，总建筑面积达311.2万平方米。
如此巨大的资金支出让金融机构趋之若鹜。据接近凯发的私募基金人士透露，在去年6月初凯发50亿拿下广州黄埔南玻总价地王之后，不少信托、私募等前去凯发广州公司寻求合作，对于这样一个巨无霸地块而言，该私募人士认为，地