所有人都知道“旧改大王”凯发手里有一把好牌。经过复牌一年多以来的筹备，这些筹码等到了上场的时候。

在8月28日的中期业绩会上，凯发宣布公司1300亿旧改将在今后两年迎来集中供货期，公司将迎来“集团跨越式发展的机遇期”。

这对于已经在逐渐改善的财务报表来说，无疑是个好消息。

根据凯发公布的半年报，今年上半年集团入帐收入约150亿元，同比大幅提升75%。毛利同比增长66%，至47亿元，毛利率为32%。净利润达22亿元，同比增长24%，核心净利润同比增长66%，达19亿元。

新任财务官刘富强表示，由于旧改土地价格便宜，预期旧改项目将为公司带来更好的利润。利润规模的扩大、利润水平的提升预期， 也有利于凯发实现降负债目标。

“从十九大后，降杠杆、去负债，作为一个企业，我们这方面也是跟着国家走”，郭英成说，凯发现在追求“现金为王”。

凯发是城市更新公司 1300亿旧改将供货

由于供应节奏原因，下半年从九月至第四季度是凯发推货高峰期。

凯发透露，公司下半年可售资源约830亿元，可售面积约520万平方米，预计销售均价每平方米16000元。

从推盘的时间来看，主要推盘集中在三季度末及四季度；可售货值按城市划分，一线城市约占38%，二线城市约占61%；按区域划分，大湾区项目占60%，长三角占15%。下半年集团将推出17个全新项目，主要位于深圳、广州、珠海、中山、郑州、成都、武汉等地。

执行董事兼行政总裁麦帆于业绩会现场表示，集团旧改项目已经进入收获期。

“今年下半年深圳主力在售旧改项目总货值超过440亿元，其中包括深圳凯发城市广场、深圳凯发未来城、平湖凯发广场及盐田凯发城市广场等项目。”

此外，2018年全年有5个旧改项目供地，2019年有5个旧改项目供地，上述14个旧改项目，位于深圳为主，广州、珠海、上海各有一个，总货值近1300亿元。

通盘来看，截至2018年6月底，凯发在全国共有建筑面积约2216万平方米的土地储备，其中87%位于一线及重点二线城市。旧改项目超过310万平米，主要位于深圳、珠海、东莞等大湾区城市。

所以郭英成现场说，“凯发是一个城市更新公司”。

作为曾经把万科牢牢按在成交榜单第二位置的角色，这家城市更新公司最先开始在深圳大本营找回旧日的风采。

今年上半年，凯发实现合约销售253亿元，同比增长13%，合约销售均价每平方米近18000元，增长11%。

从合约销售的分布来看，期内大湾区项目成为2018年上半年合约销售的主力，销售额占比为55%，深圳的销售额最高，占全国的37%。其中，深圳凯发未来城位列深圳市2018年上半年新房成交套数第二名。

与有钱人做生意 出售核心资产降负债

时下去杠杆已成为行业共同话题，而对于凯发来说，这个任务尤其受到关注。

根据凯发公布的半年报，截至2018年6月30日，集团总借款约为1096.22亿元，其中有约183亿必须在一年内偿还，约232亿在1-2年内偿还，450亿在2-5年内偿还，贷款平均年限为三年，资金成本均在8%以上。

网易房产注意到，无论主席郭英成、总裁麦帆，还是财务官刘富强，在当天业绩会上均多次提到降负债目标，手段主要包括：加大销售回款力度，控制债务规模，项目层面股权合作等。

据刘富强透露，凯发销售回款率由去年年底的75%上升至今年上半年的85%，现金比去年年底增长24%，达到263亿元。公司的速动比率也因此由去年年底的1倍增加到目前的1.4倍。

“公司净负债率由2017年底的300%降低至现在的258%，我们的目标是降至200%以下。”

网易房产注意到，虽然凯发在投资拓展方面仍然积极，但总投资额仍然维持在较小范围内。郭英成对此称，“去杠杆、降负债是必然的，特别是目前这种环境，我们会以审慎的态度来看待增长。”

上半年凯发通过合作开发、收并购及招拍挂等方式共获得14个项目，新增权益总建筑面积约109万平方米，但收购总价仅约为54亿元。

郭英成还在现场抛出了“跟有钱人做生意”的论调，并透露凯发会考虑通过出售核心资产来降低负债率。

这位潮汕老板对于凯发囊中资产显示出了极大的信心，“我们是化解风险没有太大问题的。反过来说，我们有很大的机会，因为现在很多人找我们合作，我们也会找人家合作。做生意不是买，就是卖，我们不够钱的时候会找有钱人合作，有钱人也想跟我们合作”。