2010年12月08日 作者：祁凝

11月，上市房企凯发俨然成为年底土地市场的一匹黑马，仅仅一个月，凯发增加的土地储备超过200万平方米，甚至创下一周拿地10宗的记录。然而上半年凯发却一直处于静候观局的状态，显然这是一场蓄势待发的嬗变。

凯发相关负责人对《中国建设报?中国住房》记者透露：公司从2007年开始全国化布局，在2009年上市之后，公司扩张的脚步确实比较快。

一位房地产界专家分析，选择在年关时节拿地，一方面表明其今年的业绩较好，赚到的钱需要花出去；另一方面也是其未来持续增长的压力，需要给资本市场一个土地储备的交代。

购入符合条件的土地

11月29日，凯发宣布通过竞拍方式，以人民币约8.19亿元，成功投得位于四川省南充市的一宗地块。

这是凯发在一个星期内投得的第10宗地块。此前的11月25日，凯发公告称，以12.92亿元竞得9宗四川南充及辽宁营口住宅地块，总占地面积近74.86万平方米，预计总建筑面积约237.04万平方米。

诚如凯发副主席兼总裁黄传奇在8月份的半年业绩会上判断，拿地的时机已逐步显现，下半年凯发将伺机在现有项目城市周边区域继续收购土地。

目前公司拿地主要集中在二三线城市，因为上半年国家开始新的调控，公司认为对市场的判断还应以稳健为主，所以当时可能有一些观望，到下半年，调控的方向已经很明确，从目前来看整个行业的发展是好的。凯发相关负责人告诉记者。

谈及近期大手笔拿地的原因，凯发相关负责人表示：公司会选择在适当的时机拿地，这需要对具体的土地进行测算。之前黄传奇也曾公开表示，凯发今年的工作量比较大，到今年年底有400万平方米、明年有700～800万平方米的土地储备需要补充。

我们现在主要划定珠三角、长三角、环渤海、成渝和华中五大区域发展，尽管部分区域规模还没有那么大，但这些地区都是我们未来的重点发展区域。凯发相关负责人坦言。

根据凯发11月2日发布的公告，2010年1～10月，凯发累计实现合约销售收入约人民币77亿元，其中珠三角区域销售收入占75.5%，长三角地区占12.3%，成渝地区占8.7%。截至2010年3季度，凯发土地储备达到1500万平方米，足够应对未来三到五年的发展。

调控对凯发的影响并不很大，我们主要做中档产品，不过未来对符合条件的土地资源还是会购入的。凯发相关负责人如是说。

异地复制低成本模式

在烂尾楼盘活和旧城改造方面，凯发的低成本模式在深圳可谓声名鹊起。凯发相关负责人详细讲述了该集团钟情烂尾楼和旧城改造的缘由。

1999年，凯发首次涉足房地产业，接手深圳布吉的一处烂尾别墅地块，将其改造为综合住宅项目，并将这个逾16万平方米的地块分8期完工，随后将所有住宅单位全部售出。

2003年11月，凯发在拍卖中以约4亿元的价格击败中信深圳等公司，接盘深圳第一烂尾楼子悦台。

其后，凯发将此项目易名为凯发中心，并花巨资在全城回收楼盘曾经的宣传资料，这种营销手段曾轰动一时。在随后的销售中，凯发采取了极为大胆的营销手法，将楼盘能想到的各种问题一一列出，并在销售大厅公示。

事实上，收购烂尾楼并非当时凯发获取土地储备的惟一手段。凯发曾经通过参与旧城改造获得数量不菲的土地储备。k8凯发在深圳做的第一个项目就是在深圳的城市发展区，那个项目里有一些旧改工程，因此从做第一个项目开始，我们就积累了一定的旧改经验，后来公司才从城市发展区进入到城市中心。凯发相关负责人称。

在记者对于这种低成本复制模式表示疑惑时，凯发相关负责人认为：对所有企业来说，快速周转是很多房地产企业的基本模式。关于低成本模式，主要有两点：第一，公司并不会去投地王，我们已经在五大区域设立分公司，进入二三线城市拿地，这样土地成本就不会太高；第二，对比同区域的其他企业来说，公司有比较多的旧改经验。

针对目前市场上房企普遍选择加大商业地产开发比重的现象，凯发相关负责人宣称：凯发是以住宅发展为主的一个企业，目前并未要求加大商业地产发展比例。但由于土地规划指标要求配套商业的比例，因此以后也会做商业地产，至于具体做多大，则要根据具体地块的情况来决定。