[从凯发今年获取的土地分布来看，几乎都在深圳、广州、杭州、青岛、武汉、成都等一二线和区域核心城市]

从广泛布局三四线城市到重返一二线城市，凯发(01638.HK)的区域战略转型步伐之快超出很多人的预料。

尽管房价高企，但一二线城市强劲的市场需求支撑着楼市稳健前行，越来越多的开发商意识到，三四线城市楼市风险或远高于一二线城市。

这可能是凯发加速回归一二线城市的背后原因，这种回归让凯发的毛利率在整个房地产行业都在下滑的趋势下却逆势上升。

按照凯发董事局主席郭英成年初表态，未来凯发在土地策略方面在一二线城市的发展可能会达到70%，余下30%会留到三线城市。

200轮竞价剽悍抢地

在广州市场一直以低调神秘面目示人的凯发，继去年与自然人李燕如合作夺下金融城首宗地后，这次又以彪悍姿态抢地。

5月6日，凯发与中海地产激战近200轮竞价，最终以最高保密地价186774万、配建66800平方米保障房面积的代价夺下广州白云区同宝路一幅地块。

从拍卖现场来看，凯发对该地块似乎势在必得，在中海地产（00688.HK）每次举牌后，凯发都会第一时间跟随举牌，刷新竞配建面积。

在剔除配建面积后，该地块折合楼面地价高达25597元/平方米，从而刷新了2010年保利地产（600048.SH）在该区域创下的2万元/平方米地王纪录。

保利地产当年拿下的白云区地王开发项目保利云禧现已开盘，销售均价已达到4.1万元/平方米，业界预计凯发此项目售价可能要超过5万元/平方米。

根据广州阳光佳缘的数据，目前白云区新盘价格在20000~44000元/平方米之间，凯发地方项目面临不小的市场压力。

在同一天，随着深圳市规土委一纸广而告之的公示，凯发位于盐田三、四村和西山吓村的旧城改造项目也正式宣告落定。

公开资料显示，该旧改项目总建筑面积为107.08万平方米，其中住宅建筑面积84.97万平方米，是盐田区有史以来最大规模的旧村改造项目。

不久前的2月24日，凯发刚完成与深圳市宝安区政府签署《战略合作框架协议》，拟在宝安尖岗山战略性新兴产业集聚区设立金融产业综合城项目及城市更新项目，进一步巩固集团于深圳的市场地位。

2013年2月，凯发旗下大鹏第二工业区、大鹏第三工业区和金沙湾酒店三个城市更新项目，被列入深圳市2013年重大项目。

从凯发今年获取的土地分布来看，几乎都在深圳、广州、杭州、青岛、武汉、成都等一二线和区域核心城市。

七分战略押宝一二线

对发端于深圳但项目主要分布在三四线城市的凯发而言，重返一二线城市，尤其是一线城市的战略转向，早在2012年已经开始。

有接近凯发高管的业内人士透露，凯发开始意识到三四线城市的楼市风险，逐渐退出部分三四线城市，转向一二线城市。

从公开资料来看，凯发2012年的拿地城市主要为上海、大连、武汉、广州以及毗邻广州的佛山，均为区域性核心城市。

但根据中房信CRIC研究中心的统计，截至2012年上半年，凯发土地储备中77%处于三线城市，16%在二线城市，仅7%的土地储备在一线城市。

凯发从2012年下半年加快向一二线城市渗透，截至2012年底的土地储备增至2390万平方米，其中一二线城市占比上升至73.4%。

郭英成在2月份的股东会上表示：在调控刚开始的时候，我们主要是到三线城市发展，但从去年开始，公司新增土地90%都在一二线城市，今后我们又将回归到一二线城市发展。

尤其是在大本营深圳，凯发希望在未来四五年内，深圳能提供公司整体销售额的30%左右，深圳项目的整体毛利率可以达到50%。

区域战略的调整亦带来销售结构的变化，2013年前4个月，凯发实现累计合约销售额66亿元，同比增长78%，累计合约销售面积72.1万平方米，同比增长15%，从而导致合约销售均价大幅上升54%至9209元/平方米。

凯发解释称，合约销售均价的大幅飙升，主要是由于地区组合变化，更多的销售贡献来自深圳地区及其他一二线城市。

随着结构变化，与行业毛利率不断下滑趋势不同，2012年凯发毛利率同比上升2.7%至32.5%，净利润率上升0.2%至17.72%，核心利润率上升0.7%至14%。

不过，郭英成强调，凯发会主要以一二线城市为主，但三线城市也不会放弃，未来在一二线城市的发展可能会达到70%，余下30%在三线城市。