2019年3月26日，凯发控股集团有限公司在香港举行2018年度的业绩发布会。作为一家颇受投资者关注的粤港澳大湾区龙头房地产企业，凯发交出了一份可圈可点的成绩单。
年报显示，2018年凯发实现合约销售额700.6亿元人民币，同比增长57%，顺利完成全年目标；全年实现净利润33亿元，同比上升8%；核心净利润大幅增长304%至47亿元；在手现金229亿元，同比上升8%，短期偿债压力较小。
与财务结构持续优化并行的是，凯发凭借前瞻布局与对市场的精准把握，多个核心指标全面向上显示良好发展态势。作为在粤港澳大湾区坐拥近3400亿土储货值的房企，凯发将在新一轮城市化的过程中持续释放旧改红利，未来盈利势头强劲、业绩将稳步增长。
多维举措聚力降负债
2018年，凯发依托前瞻性战略布局、区域深耕等多重优势，精准把握市场脉动，灵活抢抓销售窗口期，实现销售业绩持续快速增长，全年实现合约销售700.6亿元，同比增长57%，顺利完成年度销售目标。
根据年报，凯发2018年合约销售均价为18261元/平方米，同比上升14%，合约销售面积达383.7万平方米，同比增长38%。而2016-2018年，凯发合约销售年复合增长率达到53%，上升趋势明显。
在销售业绩保持快速增长的同时，凯发在盈利方面的表现更加抢眼。
年报显示，2018年凯发实现营业收入387亿元，同比提升18%；销售毛利首次突破百亿大关达到111亿元，同比增长25%；毛利率达到29%，同比增长1.5 %；核心净利润高位攀升，同比大幅增长304%达47亿元。
与盈利强劲相得映彰的是，凯发在负债率、融资成本以及融资渠道等方面也有显著的改善。
年报显示， 2018年凯发净负债率改善至236%，同比下降64个百分点。信贷状况亦得到持续优化，公司利息覆盖率由2017年的1.2倍上升至2018年的1.7倍，资金周转效率进一步提升。
在业绩会上，凯发管理层还对公司的负债率定下了最新的目标：预计到今年年底，净负债率能够降低到200%以下。
过去这一年，凯发在融资渠道方面也有所突破。凯发管理层在业绩会上指出，“（凯发）在中国内地我们也正打开（融资渠道）。现在我们凯发体系发行了四个资产支持产品（ABS）共九十亿，这块是很不错的多元化的融资渠道，希望能降低成本。”
据统计，2019年，凯发获批准发行4亿元美元债、6.85亿元的购房尾款ABS、30亿元长租公寓ABS、50亿元的供应链ABS及4.75亿元的航运客票收入ABS，总额90亿元的ABS发行额度，进一步拓宽集团融资渠道，降低融资成本。
1.8万亿旧改货值中的盈利前景
随着房地产市场近几年的高速发展，土地供应逐渐减少、拿地成本持续走高，一二线市场逐渐步入存量时代，核心城市的土储获取愈发困难，对于拥有大规模一二线土储的房企来说，先期布局优势正日益凸显。
通过旧改供应和收并购的方式，凯发获得了丰厚的“存粮”。年报显示，截至2018年年底，凯发总土储达到2400万平方米，可售货值超4600亿元，覆盖全国45个城市，共拥有152个房地产项目。
据年报统计，凯发2019年整体可售资源约1580亿元，可售面积约880万平方米，其中一线城市可售资源占总体的46%，二线城市约占48%。
而作为以深耕粤港澳大湾区为核心的企业，凯发在湾区的土地储备更加令人艳羡。报告期内，凯发在大湾区内共有1300万平方米的土地储备，占总土储的54%，其中以深圳、广州及惠州布局为主。大湾区的土储货值近3400亿元，占全部货值的73%，其中深圳货值占比达到1600亿，占据大湾区货值的半壁江山。
从销售端来看，2018年凯发占据大湾区核心城市的优势已经凸显，公司在大湾区实现合约销售占公司期内合约销售的60%。
凯发管理层在业绩会上分析公司在湾区的竞争力时表示，“在大湾区，特别是在深圳、广州这样的城市，不靠旧改来（获取）土地储备确实面临更多的挑战，我们认为城市更新是我们最强的竞争力之一。此外，在做旧改上，凯发有它的优势所在，特别是在风险把控上，还是有竞争力的，希望这块越来越强、越来越有竞争力。”
专业人士也指出，凯发凭借城市更新专业优势与深耕多年的实力，足以抵御地产周期性发展的风险，同时庞大的旧改项目规模也为公司带来了优质且低成本的土储。随着大湾区的持续发展，旧改项目将逐渐迎来收获期，凯发也将进一步享受城市进化带来的红利。